Ремонтотека – это экспертный строительный портал, где собрано множество информации по ремонту своими руками, советы мастеров и дизайнеров интерьера
На главную

Приёмка квартиры в новостройке: как не пропустить каждую мелочь

Мезенцев Сергей Петрович
3 благодарности
за статью
330
Все квартиры, покупаемые в новостройках, проходят процедуру приёмки после полной сдачи дома в эксплуатацию. Владельцы выстроенного жилья как участники долевого строительства, знакомятся с состоянием получаемых квадратных метров, после чего отражают своё мнение в специальных документах. Если всё сделано качественно и на совесть – подписание акта превращается в удовольствие с обеих сторон.

Когда состоятся «смотрины»

По факту в ходе осмотра вскрываются недочёты и огрехи, допущенные в процессе строительства и отделки. В случае их выявления застройщик должен устранить дефекты либо выплатить неустойку. Поэтому стоит быть внимательным, чтобы не проглядеть все «подводные камни».

Застройщик приглашает дольщика на приёмку только после того, как дом полностью закончен и прошёл все проверки контролирующими организациями. После этого компания отправляет владельцу приглашение по почте специальным письмом. Здесь кроется тонкий момент: сегодня письма не слишком распространены.

Застройщик может использовать другие каналы для связи – электронную почту, мессенджеры, телефонную связь. Это может быть продиктовано удобством, но в отдельных случаях так фирма пытается провести досрочную приёмку, когда не всё ещё готово. Отсутствие письма не позволит доказать обратное, поэтому держите ухо востро. Тщательно проверяйте все необходимые документы перед тем, как начнёте проверять квартиру.

После того, как вы извещены, у вас есть неделя на то, чтобы дать ответ, то есть связаться с застройщиком и сказать, что вы готовы принять квартиру. Скорее всего, с вами договорятся о времени.

Помните, что после того, как вы откликнулись на приглашение, у вас есть не более двух месяцев на проверку. По истечении того срока застройщик имеет право подписать акт сдачи в одностороннем порядке – это ему разрешает статья 8 закона 214-ФЗ

Проверка документов

Первый этап приёмки – это проверка всех документов, которые вам обязан предоставить застройщик.

Вот их перечень:

  • Акт-приёма-передачи квартиры (именно его вы должны будете подписать – ну или не подписать, если найдёте серьёзные ошибки).
  • Акт о вводе дома в эксплуатацию (его подписывают только после того, как все комиссии и специалисты проверили дом).
  • Кадастровый паспорт на дом (или его копия). Документ говорит о том, что сооружение полностью вписано в городскую инфраструктуру, считается завершённым, ему присвоен адресный номер.
  • Технический паспорт на дом (копия). Здесь описаны все нюансы – от размеров и назначения придомовой территории до информации, в какую сторону открываются двери квартир.
  • Экспликация – план-чертёж подъезда и вашей квартиры с обозначениями всех помещений, в том числе технических и общего пользования.
  • Комплект документов на приборы учёта – холодной и горячей воды, электричества, отопления, которые могут находиться как в квартире, так и за её пределами.

Если всё в порядке, приступаем к приёмке.

Проверяем квартиру

Никто не имеет право ограничить вас в сроках, поэтому постарайтесь выделить на приёмку целый день, в течение которого вы сможете совершить тщательный осмотр.

С собой нужно будет захватить набор инструментов, который позволит оптимально установить дефекты, если они присутствуют:

Тестер-мультиметр

Позволит проверить всё, что касается электричества. Прибор полностью безопасен, и для простого «прозвона» каких-то специфических знаний не нужно. Одолжите у знакомых или купите недорогой. Польза мультиметра ещё и в том, что вы сможете проверить не только наличие тока, но и его напряжение.

Толстый маркер

Им будете ставить отметки в тех местах, где обнаружили «косяки» строителей или несоответствие обязательствам от застройщика. Можно также использовать мел, если стены без отделки. Зажигалку или спичка и – для проверки тяги в вентиляции.

Лазерный уровень (осепостроитель)

Отличная штука, которая вычертит на стенах, полу и потолке строгие лазерные линии – сразу видны станут все недочёты. Стоит дорого, поэтому его целесообразно взять на денёк в аренду.

Строительный уровень

С его помощью можно будет проверить чёткость вертикальный и горизонтальных линий, отсутствие «завалов».

Лазерный дальномер

Штука, которая значительно сэкономит время и будет удобна, если вы проверяете квартиру в одиночку.

Нитка с грузиком (отвес)

На тот случай, если достать лазерный или даже обычный пузырьковый уровень было некогда.

Фонарик

Освещения в квартирах нет, а тёмных углов – предостаточно.

Рулетку

Для измерения линейных размеров помещений.

Фотоаппарат (смартфон с хорошей камерой)

Для визуальной фиксации недоработок.

Складную стремянку

Сверху всё может быть совсем иначе, чем снизу.

Большой блокнот и ручку

Не ленитесь всё записывать.

Особенности приёмки квартир с черновой отделкой

В квартирах, которые сдаются с черновой отделкой, фактически и нет никакой отделки. Перед вами будут голые бетонные несущие стены, а также перегородки из кирпича, газоблока или пазогребневых плит (если дом построен по технологии «мололит-кирпич»). В редких случаях на стены натягивается черновой слой недорогой тёмной штукатурки.

При разводке отопления по полу может быть сделана стяжка, но часто это также отдаётся на откуп владельцу. На входе устанавливается электрощиток, от которого самостоятельно отводится вся электропроводка.

Приёмка «черновой» квартиры самая простая и надёжная – легко проверить стены, пол и потолок, так как всё пока ещё не скрыто. Однако и здесь есть свои нюансы.

Входная дверь

Вы заходите в квартиру именно через дверь, вот и не нужно сразу бежать дальше – остановитесь и начните осмотр:

  1. Несколько раз откройте и закройте двери – не должно быть скрипа, дверь должна «ходить» без усилий».
  2. Затворите дверь, проследив за тем, как работает язычок защёлки. Вы не должны сильно надавливать на полотно, чтобы услышать щелчок.
  3. Пару раз откройте и закройте дверь ключом, полностью вытаскивая его из замочной скважины – всё должно быть легко, «как по маслу».
  4. Зайдя в квартиру, где все окна закрыты, притворите дверь и проверьте уплотнение – проведите горящей спичкой или пламенем зажигалки вдоль контура. Если есть отклонение – дверь продувается.

Окна

От двери сразу переходите к окнам и по очереди осмотрите их. На рамах не должно быть царапин, потёртостей и других визуальных дефектов.

После этого приступите к более тщательной проверке:

  1. Обратите внимание на крепление рамы. Она должна быть посажена не просто в бетон или кирпич, а через уплотнительную ленту, края которой всегда выглядывают по бокам.
  2. Откройте окна и осмотрите наружное примыкание оконной рамы и стены. Здесь не должно быть видно пены, которая разрушается под действием солнечного ультрафиолета. Попробуйте отлив – он не должен болтаться.
  3. Несколько раз не спеша откройте и закройте поочерёдно каждую из створок. Требуемый ход – лёгкий, створка не должна цеплять раму или тереть элементами фурнитуры. Внимательно осмотрите планки на раме, за которые заходят цапфы при повороте рукоятки. Если есть потёртости – значит, створка просела, ей нужна регулировка.
  4. Проследите за тем, как закрывается окно. Ручка должна поворачиваться без помех, но с усилием – это означает хорошее прилегание уплотнителя.
  5. Напоследок повторите проверку с пламенем зажигалки. Будьте осторожны, не оставьте следы на пластике.

Стены, полы, потолки

Черновая отделка допускает довольно существенные перепады и неровности на стенах и полах. Они могут достигать 10 мм на м или около 20-30 мм по всей длине комнаты. Однако помните – чем меньше перепады, тем легче затем наносить стартовые и финишные покрытия.

Для того, чтобы проверить ровную поверхность, лучше всего использовать правило. Прислонив его ребром к стене и подсветив фонариком, можно с лёгкостью увидеть все неровности.

Общий уровень удобно проверять с помощью лазерного осепостроителя. Когда на стене, потолке или полу появляется тонкая красная линия, очень легко определить отклонение от идеальных горизонтали и вертикали.

Приборы учёта

При черновой отделке прокладка коммуникаций оканчивается квартира – то есть, присутствуют только входы водопроводной горячей и холодной воды, а также выход сточных вод в виде канализационного стояка. Приборы учёта зачастую располагаются в коридорах в специальных шкафах. Их обязательно нужно проверить на наличие пломб, ознакомиться с гарантийными талонами и паспортом контролирующей организации.

Принимаем квартиру с предчистовой отделкой

Предчистовая отделка включает выполнение подготовительных этапов работ, после завершения которых можно приступать к монтажу финишных покрытий – обоев, полового покрытия, покраске и прочему.

Обычно это стяжка на полу, оштукатуренные стены, разводка электропроводки, вход горячей и холодной воды с запорной арматурой, отопление с установленными радиаторами.

При осмотре выполняются те же действия, что и при черновой отделке, но к ним добавляются другие.

Контроль электропроводки

В случае предчистовой отделки по квартире разводятся электрические провода. От распределительных коробок через штробы в стенах отходят кабели на розетки и выключатели.

Для их проверки вооружитесь мультиметром:

  1. Включив автоматы, пройдитесь по всей квартире и коснитесь всех пар проводов, которые выведены на розетки (жёлто-зелёный кабель — это всегда заземление). Убедитесь, что напряжение есть.
  2. Теперь черёд освещения и выключателей. Перемкнув провода на выключателе, становитесь на стремянку и опять касайтесь щупами двух проводов. Есть цифры – есть свет. Особое внимание уделите силовым кабелям на электроплиту.

Проверка отопления

Если приёмка жилища приходится на отопительный сезон, просто откройте краны и до отказа выверните вентиль-теплорегулятор. Уже спустя 15 – 20 минут можно будет почувствовать тепло на батареях. Если же на улице лето, то просто тщательно осмотрите места стыков – нет ли потёков в этих местах. Воздушные пробки на батареях, оснащённых кранами Маевского, не страшны.

Как принимать квартиру с ремонтом

Здесь дольшик получает жильё, куда можно сразу въезжать со своей мебелью и техникой. Поклеены обои, санузел отделан плиткой (иногда даже стоит сантехника), на полу ламинат или линолеум, на потолке – водоэмульсионная краска по шпатлёвке или натяжные потолки. Также стоят межкомнатные двери, а в каждом помещении смонтированы розетки.

Проверка финишных покрытий

Обои, линолеум, ламинат, натяжные полотна – всё это проверяется однотипно – поэтапным внимательным осмотром каждого квадратного метра. Особенно внимательным стоит быть с полом – как линолеум, так и ламинат могут быть повреждены, когда уже постелены, а работы в квартирах ещё продолжаются.

Межкомнатные двери

Каждое полотно должно закрываться плотно, язычок щёлкать без надавливания, а дверь не болтаться и не трястись в закрытом состоянии. Также недопустим перекос – закройте дверь со стороны, противоположной направлению открывания, после чего просветите стык рамки двери с полотном.

Электрика

Здесь всё проще, и даже мультиметр не нужен: довольно лампочки со шнуром и вилкой, а также лампочки, которую вкручивают в патроны на потолке.

Сантехника

Если уже стоят краны, откройте все и проверьте напор воды. Обратите внимание на силу струи, если квартира оснащена редукторами регулировки напора.

Вопрос-ответ

Насколько дотошным стоит быть?

Максимально дотошным, ведь жить в квартире вам. Впрочем, если вам не нужны идеально ровные поверхности (будете выравнивать в процессе ремонта), можете пропустить этот этап.

Нужно ли как-то фиксировать запись на приёмку квартиры у застройщика?

Если опасаетесь подвоха со стороны компании – лучше пошлите заказное письмо, в котором укажите, что вы в курсе приглашения и согласны явиться на приёмку. Это подстрахует вас от одностороннего принятия.

Как проверить, правильно ли сделали стяжку пола?

Обычно в нормальной стяжке есть компенсационные швы. Также обратите внимание на края кромочной ленты, которые остаются по периметру комнаты.

Чем отличается проводка для электроплиты?

Кабель более толстый, жилы в нём медные сплошные, а не сплетённые из тонких проволочек. Он способен выдержать большую нагрузку.

Что делать, если обнаружил дефекты?

Вариантов два: подписать акт с замечаниями либо отметить все недоработки и не подписывать акт, пока они не будут устранены. Лучше останавливаться на втором варианте, так как компенсацию застройщики не выплачивают практически никогда.

Приёмка квартиры – важное дело. Лучше один раз запастись инструментами и временем, чем потом разочаровываться, когда некоторые «косяки» вылезут потом.

Видео-советы

Понравилась статья? Поставьте лайк автору
Лайк!
3
человек уже поблагодарили
Обсудим?