Как легко и просто получить согласование на перепланировку квартиры
за статью
Содержание
Если игнорировать предписание, тогда дело дойдет до суда. Квартира будет восстановлена за деньги городской администрации и продана на торгах. Чтобы этого не произошло, обязательно нужно согласовывать перепланировку.
Как согласовать
Нормы проведения согласования могут отличаться в различных регионах. Для проведения перепланировки необходимо обращаться в местную администрацию или БТИ. Пройти комиссию и получить разрешение. Владельцу жилья следует составить подробный проект, который будет включать в себя перечень допустимых работ. Заранее заготовить строительные материалы, которые будут указаны в проекте. Все это позволит вам увеличить шансы на получение согласования.
Как согласовать перепланировку:
- Составить проект ремонтных работ. Составляется строительной компанией, которая будет проводить работу. Проект имеет перечень все работ, которые будут проводиться. Наличие проекта увеличивает шансы на согласование.
- Подать документы в БТИ или городскую администрацию. Документы подаются в оригинале или нотариально заверенная копия.
- Пройти комиссию, которая выдаст разрешение на перепланировку. Комиссия состоит из архитекторов и инженеров.
- Получить дневник строительных работ, куда записываются ход проведения ремонта.
- Провести работы в отведенное для этого время (12 месяцев).
- Пройти заключительную комиссию, которая подписывает акт об окончании работ.
После этого можно считать, что перепланировка была согласована.
Запрещенные работы
Несущие стены, колонны и балки не подлежат перепланировке. Комиссия не одобрит вам работы, которые затрагивают несущую конструкцию. Более того, такой ремонт опасен для самих жильцов квартиры и дома.
На несущие стены запрещается любое воздействие, нельзя даже штробить. Дверные проемы в несущих стенах не подлежат изменению. Запрещается делать арку путем выдалбливания стены.
Перечень запрещенных работ:
- Делать пол с подогревом от центральной системы отопления. Стояки и канализационные трубы запрещается сносить или переносить в другую комнату.
- Канализационные трубы нельзя полностью зашивать. Допускается неполное зашивание с наличием люка для доступа к трубам.
- Подключать вентиляцию санузла к системе кухонной вентиляции.
- Проводить центральное отопление на балкон, но разрешается устанавливать автономные электрические батареи.
- Сносить стену и совмещать лоджию с комнатой. Также запрещено убирать порог лоджии или балкона. Это приведет к сырости потолка у соседей снизу.
- Замуровывать окна на кухне.
- Газовый стояк или вентиляцию нельзя замуровывать.
- Кухню с газовой плитой нельзя объединить с жилой комнатой. Разрешается это делать, если плита на электричестве.
- Нельзя расширять кухню над санузлом соседей сверху. Такая планировка нарушает санитарные нормы.
- Менять внешний вид здания, которое представляет историческую или культурную ценность.
Любые из этих работ не будут согласованы. Поэтому дважды подумайте прежде, чем начинать ремонт. Хорошим вариантом будет обращение в строительную компанию для разработки плана. При обращении в строительную компанию попросите предоставить вам сертификат СРО. Этот сертификат будет гарантией того, что за дело берутся профессионалы.
Документы
Наличие у вас готового проекта будет весомым аргументом при согласовании. Запрос на согласование подается собственником жилья или поручителем.
Перечень необходимых документов:
- Запрос на перепланировку в письменном виде.
- Документы подтверждающие личность.
- Документы подтверждающие право собственности. Жилье должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Если квартира находится в новостройке и еще не была зарегистрирована, то необходимо предоставить следующие документы: договор на долю в строительстве, акт приема и передачи квартиры. Если имеется договор об уступке, то его необходимо предоставлять в оригинале.
- Технические сведения в которые входят: дата постройки жилья, материалы стен и перекрытий, общая площадь квартиры. Если квартира есть в реестре ЕГРН, то данные сведения предоставлять необязательно. Поскольку они находятся в базе данных. Подробный технический план квартиры можно получить в БТИ.
- Письменное разрешение всех членов семьи.
- Проект с полным перечнем работ.
- Какие-либо дополнительные документы по необходимости.
Куда подавать
Обращайтесь в МФЦ, БТИ или городскую администрацию. В Москве за перепланировку отвечает государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция). Запрос на согласование можно подать через интернет на сайте государственных услуг. Документы онлайн подаются в виде скана. После подачи заявления начинается проверка, которая длится до 30 дней. Назначается комиссия, которая выезжает на осмотр квартиры.
В случае разрешения
Разрешение выдается на 1 год. Есть возможность продлить разрешение еще на 6 месяцев, но только один раз. В случае разрешения выдается журнал производства и ремонтных работ. Документ заполняется строительной бригадой или собственником жилья.
Обязательное заполнение журнала строительных работ:
- Титульный лист оформляется собственником или доверенным лицом.
- Поэтапный список выполненных работ. Если ремонтом занималась строительная фирма, то они обязаны поставить печать.
- Полный список персонала, который производил работы.
- Полный перечень скрытых работ: изоляция проводки, гидроизоляция полов.
- Дефекты и проблемы, которые возникли при ремонте.
Запрещается проводить дополнительные работы, которые небыли согласованы с комиссией. В случае выявления грубых нарушений, комиссия имеет право потребовать исправить недочеты. Если требования будут игнорироваться, то комиссия отказывается принимать акт окончания работ. Дело передается в суд для дальнейшего рассмотрения.
В случае отказа
Комиссия имеет право отказать заявителю на проведение работ. В этом случае собственник подает апелляцию в суд. Назначается комиссия, которая проверяет причины отказа. Если комиссия решит, что отказ был обоснован, то собственник жилья получит запрет на перепланировку.
Частые причины отказа:
- ветхий дом;
- плохо составленный проект;
- повторная перепланировка;
- постановление суда о запрете перепланировок во всем доме;
- наличие запрета на ведение ремонтных работ в зданиях, которые имеют культурную или историческую ценность.
Судебная комиссия состоит из юристов, которые проверяют юридическое обоснование отказа со стороны БТИ. Если отказ был необоснован, то назначается выездная комиссия из инженеров и архитекторов. Они проверяют квартиру на возможность проведения перепланировки. Если жилье подлежит техническому изменению, то суд дает разрешение на перепланировку.
Акт об окончании работ
После ремонта выдается акт об окончании работ. Этот документ оформляется в письменном виде до истечения срока разрешения на перепланировку. Акт об окончании ремонта подается в то же ведомство, где брали разрешение.
Подготовьте все те же документы, которые требовались при получении разрешения, а также прилагается журнал строительных работ. После подачи заявления назначается проверочная комиссия. Которая посмотрит квартиру и подпишет акт об окончании работ. Когда акт получен можно считать, что перепланировка закончена.
Проблемы
Проблемы с законом могут возникнуть даже в том случае, когда перепланировка была согласована. Такая ситуация возникает, когда итоговый ремонт становится проблемным: сыреют стены у соседей, пропадает вентиляционная тяга, нарушается шумоизоляция. Соседи подают жалобу в ЖКУ или БТИ. Назначается проверочная комиссия, которая оценивает ситуацию.
Даже если все документы в норме, комиссия имеет право обязать собственника провести дополнительные ремонтные работы. Или вернуть перепланировку в прежнее состояние.
Частые проблемы с перепланировкой:
- нарушается комфорт проживания соседей снизу или сверху, что приводит к конфликтам;
- проблемы с продажей жилья;
- итоговый ремонт становится проблемным для владельца квартиры;
- нехватка средств и времени на окончание работ;
- отказ БТИ принимать итоговую работу, что влечет за собой судебные разбирательства.
Проблемы могут возникнуть у людей, которые купили квартиру с ремонтом. Незаконная перепланировка — ремонтные работы, которые запрещается проводить по технике безопасности. Такую перепланировку не одобрит БТИ, что становится большой проблемой для новых собственников жилья.
Как проверить законность перепланировки при покупке жилья
Продавец квартиры должен уведомлять покупателя о наличии перепланировки. Попросите предоставить технический план квартиры, которую вы хотите купить. Для получения документов необходимо обратиться в отдел инвентаризации БТИ. Среди документов должен находится дневник проведенных работ, разрешение на перепланировку и акт окончания ремонта.
Если технический план из БТИ не соответствует расположению стен и дверей в квартире, значит проводилась перепланировка без согласования.
На что обращать внимание при просмотре технического плана:
- наличие или отсутствие стены;
- дверные проемы соответствуют реальному расположению;
- нет ли арки вместо дверей;
- площадь кухни и санузла не увеличена;
- размер окон не изменен.
Необходимо серьезно задуматься, если владелец квартиры внезапно «потерял» кадастровый план помещения. Не желает обращаться в БТИ, потому что квартира продается в срочном порядке. Высока вероятность, что перепланировка по какой-то причине не узаконена. Желательно отказаться от покупки такой квартиры, даже если она продается с очень большой скидкой.
Как узаконить самовольную
Единственный возможный вариант узаконить самовольную перепланировку, это обращение в суд. Перед обращением в суд проконсультируйтесь с адвокатом, который поможет довести дело до конца.
Для этой процедуры существует регламент:
- Владелец квартиры с неузаконенной перепланировкой обращается в БТИ.
- Назначается вызов инженера БТИ, который составит новый техпаспорт. На котором будет отметка о незаконной перепланировке.
- Владелец получает новый техпаспорт с которым обращается в жилищную комиссию с просьбой узаконить перепланировку. Поскольку ремонт был проведен в обход законодательства, комиссия выдаст отказ в согласовании. Данный отказ будет поводом для обращения в суд.
- Собственник обращается в суд с исковым заявлением. К заявлению прилагаются следующие документы: новый и старый техпаспорт, отказ в согласовании перепланировки. Иногда может потребоваться технический план жилья квартиры сверху и снизу.
- Суд назначает комиссию, которая проверит ремонт. Она выносит решение о возможности или невозможности сохранения перепланировки.
- При отказе комиссия дает постановление вернуть прежний вид квартиры. Теперь собственнику запрещается делать ремонт самостоятельно, а возвращать внешний вид квартиры будет строительная компания, которую оплачивает владелец жилья. После проведения работ, строительная фирма предоставляет дневник технических работ. Без этого дневника комиссия не примет проведенные работы.
- Если все проблемы устранены или не были выявлены, то суд выносит положительное решение. Владелец получает новый техпаспорт в БТИ и акт, что перепланировка была узаконена.
Если самовольная перепланировка не затрагивала несущие стены, дверные проемы, окна и сантехнику, то проблем с комиссией не возникнет. Обращение в суд это длительный процесс, который может растянуться на годы. В случае серьезных нарушений суд имеет право лишить собственника права на владение жилья. Квартира будет восстановлена и продана на торгах.
Полезные советы
Перед перепланировкой необходимо здраво оценить свои возможности. Учитывайте время работы отведенное на демонтаж, вывоз мусора, проведение отделочных работ. План перепланировки должен вписываться в бюджет и время, которое отводится комиссией на проведение работ. Учитывайте мнение соседей и не нарушайте их комфорт.
Советы для тех, кто хочет начать перепланировку:
- придерживайтесь рамок составленного проекта, не добавляйте ничего лишнего;
- не нарушайте комфорт проживания соседей;
- обращайтесь в строительные компании, которые есть в реестре РСО ;
- не игнорируйте постановление судов или комиссии БТИ;
- обращайтесь в БТИ с готовым проектом, который составила строительная фирма;
- не затрагивайте внешний вид фасадов зданий, которые относятся к историческому или культурному наследию.
Старые панельные дома имеют плохую гидроизоляцию. Не увеличивайте помещение с санузлами, а ванную комнату не стоит превращать в парилку или сауну. Иначе возникнет ситуация, когда у соседей начнут сыреть стены. Они будут жаловаться в БТИ для проведения проверки.
Часто задаваемые вопросы
Делать этого категорически не стоит. Потому что высока вероятность столкнуться с судебной системой, которая заставит вас вернуть изначальный вид квартиры. Или даже лишит вас права на владение таким жильем.
Такой вариант возможен, если БТИ одобрило разрешение на перепланировку. Все внесенные изменения заносятся в дневник строительных работ, который проверяет комиссия.
Обычно суд длится 3-12 месяцев. Этот процесс довольно долгий, поэтому займитесь этим вопросом задолго до продажи квартиры.
Необходимо попросить комиссию, чтобы она составила перечень претензий к ремонту. Устраните недочеты и подайте заявление повторно. Эту проблему необходимо решить прежде, чем закончится время, отведенное на проведение работ.
Возможно соседи перенесли ванную комнату в жилое помещение, которое находится над вашей квартирой. Так делать незаконно, обратитесь в БТИ с целью назначить комиссию. Вероятно, что перепланировка проводилась без согласования.
Наймите строительную бригаду, которая составит подробный план проведенных работ. Не игнорируйте решения суда, иначе вы рискуете лишиться прав на квартиру.
Обратитесь в БТИ с запросом на продление срока. Обратите внимание, что продление сроков для перепланировки осуществляется один раз на 6 месяцев.